【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府地政局統計2014年3月實價登錄筆數3,625筆(含買賣、租賃及預售案件)，較前月增加604件，增加幅度約20％；揭露筆數3,262筆，揭露率約90％。
 
地政局針對3月實價登錄交易案件進行分析，在建物型態上，仍以大樓(6樓以上有電梯)為多數，佔57.2％，較前月增加1.8％；其次為公寓佔20.9％，較前月增加1.4％；套房佔16.9％，較前月減少2.9％；其他(辦公商業大樓及店面)案件佔5.0％，較前月減少0.3％。3月大樓及公寓交易比重均略為增加，而套房及其他(辦公商業大樓及店面)則略為減少。
 
在交易移轉面積部分，3月以40坪以下中小坪數為主，佔 65.4％，較前月減少5.2％；其次為40坪~80坪中大坪數案件佔25.2％，較前月增加4.1％；80坪以上大坪數案件佔9.4％，較前月增加1.1％，其中10坪~30坪案件佔42.3％，較前月減少6.1％，30坪以上案件比例除60坪~70坪持平外，其餘均較前月份增加。從屋齡方面觀察，3月交易比重以5~30年間中古屋居多，佔39.8％，較前月減少2.5％；其次為30年以上之老舊建物佔30.6％，較前月增加1％；5年內之新成屋佔29.6％，較前月增加1.5％。
 
在交易價格方面，總價在500萬~2,000萬元案件仍為3月市場交易主流，佔51.5％，較前月減少3.1％；其次為3,000萬元以上案件佔23.6％，較前月增加1.4％；2,000萬~3,000萬元案件佔20.6％，較前月增加0.9％；500萬元以下案件佔4.3％，較前月增加0.8％。交易單價以每坪40萬~60萬元案件居多，佔37.9％，較前月減少0.1％；其次為每坪60萬~80萬元之案件佔28.7％，較前月減少2.3％；每坪80萬元以上案件佔20.8％，較前月減少2.3％；每坪40萬元以下案件佔12.6％，較前月增加4.7％。
 
依實價登錄相關法令規定，經不動產仲介經紀業居間或代理成交之不動產租賃案件，必須於簽訂租賃契約書後30日內完成實價申報登錄作業，故不包含自行出租成交之租賃案件，所以只能反映不動產租賃市場的一部分態樣，並非市場的全貌。台北市政府地政局為協助民眾正確解讀台北市實價登錄租賃資訊，以租賃日期101年8月至103年2月之實價登錄租賃案件，篩選2樓以上住宅類租賃案件，區分大樓(6樓以上)、公寓(5樓以下)等2類，就建物型態、屋齡、面積、承租人屬性、租金單價等進行整 理分析，說明實價登錄住宅類不動產租賃案件之特性。
 
 
一、透過仲介居間或代理成交之住宅租賃案件中大樓佔8成5，承租人超過5成4為公司與外籍人士；大樓屋齡較新，租金單價較公寓貴5成。
 
依實價登錄2樓以上住宅類租賃案件量、屋齡及租賃面積等特性進行統計，案件量共計5,958件，大多集中在大樓 租賃案件共5,095件(85.52％)，僅少部分為公寓租賃案件863件(14.48％)；大樓租賃案件屋齡在10年以下的新屋計2,849件(55.92％)，公寓租賃案件屋齡在31年以上的舊屋計623件(72.19％)；大樓租賃案件在40坪以下計3,210件(63％)，公寓租賃案件在40坪以下計782件(90.61％)，另大樓40坪以上案件量1,885件(37％)，明顯高於公寓的81件(9.39％)。
 
以實價登錄住宅類租賃案件承租人屬性進行分析，法人( 公司行號及法人組織)共2,905件(48.76％)，外籍人士共355件(5.96％)，本國人共2,698件(45.28％)，法人及外籍人士比例合計佔54.72％，佔全部半數以上。進一步依大樓、公寓租賃案件區分，大樓承租人為法人共2,764件(54.25％)，外籍人士共338件(6.63％)，本國人共1,993件(39.12％) ，法人及外籍人士比例合計佔60.88％。公寓承租人為法人共141件(16.34％)，外籍人士共17件(1.97％)，本國人共705件(81.69％)，依統計資料顯示， 透過仲介居間或代理成交之案件中，大樓較受法人及外籍人士 喜愛，公寓承租人則以本國人佔多數。
 
以實價登錄住宅類租賃案件租金單價及屋齡進行統計，大樓平均租金單價每坪1,410元，公寓則為每坪917元；大樓平均屋齡為14.2年，公寓平均屋齡為33.7年，由於大樓租賃案件平均屋齡較新，且部分隱含有管理費用，致大樓與公寓平均租金單價價差超過1.5倍。
 
經過上述建物型態、承租人屬性及屋齡等資料統計發現 ，實價登錄住宅類租賃案件大樓明顯較多，高達85.52％，且這些大樓的屋齡有5成以上是10年內新屋；另大樓的承租人有6成以上是法人及外籍人士，應是基於租賃交易安全考量，多採委託不動產仲介經紀業居間或代理。因屋齡較新的大樓，多有設備現代、建材高級及管理完善的特性，且部分隱含有管理費，加上透過不動產仲介經紀業居間成交之租賃案件會有仲介費、稅務等成本負擔，故運用實價登錄資料所計算出的住宅類租賃平均成交單價，可能會高於一般租賃市場的平均行情。提醒民眾注意，租賃案件性質不同，所佔權重比例有所差異，計算出的數據結果自有落差，仍宜正確解讀統計資料背後隱含意義。
 
二、主要租金單價區間大樓每坪800~1,200元為主力，公寓每坪600~800元居多
 
就實價登錄租賃案件之租金單價區間來看，大樓租賃案件租金單價每坪800至1,200元間佔29.56％最多，其次為每坪1,200至1,600元間佔28.30％，兩者合計近6成。進一步分析各行政區，有6個行政區的大樓租金在各單價區間中，居最高比例者，落在每坪800至1,200元；另外，落在每坪800元以下比例最高的前3個行政區，分別是文山區、南港區及萬華區，佔比分別為61.54％、42.99％及37.49％，其高比例亦反映在平均租金單價上，成為大樓租金排名最低的前3名，平均租金單價分別為文山區755元、南港區875元及萬華區1,045元；與一般印象不同的是，大同區的大樓租金單價區間有30.26％落在每坪1,600至2,000元間，居全市最高。其原因是在304件案例中，有48.03％的案件集中於台北火車站北側新大樓。
 
公寓租賃案件租金單價每坪600至800元間佔30.36％最高，其次為每坪600元以下佔21.21％，兩者合計佔全市半數以上。以各行政區進一步分析，有5個行政區的公寓租金單價區間超過7成在每坪800元以下，分別是萬華區、北投區、大同區、內湖區及南港區，佔比分達89.65％、81.58％、77.78％、75.67％及70.59％，其高比例亦反映在平均租金單價上，使上述5個行政區成為北市公寓租金排名最低的前5名，平均租金單價分別為615元、658元、706元、706元及706元；較特別的是文山區公寓租賃案件每坪838元高於大樓租賃案件每坪755元，係因該區公寓部分有19.12％租賃案件租金單價在每坪1,200元以上，且多屬分租套房，單價較高拉高平均單價，而大樓租賃案件租金單價在每坪1,200元以上僅有6.15％，無每坪1,600元以上案件，且多集中在每坪800元以下，佔61.54％。
 
三、主力價格區間，試算小幫手
 
地政局根據實價登錄租賃案件之租金單價區間統計資料，交易量以大樓每坪800~1,200元，公寓每坪600~800元為最多，以租賃面積10坪進行試算，大樓租金總價約介於0.8萬至1.2萬，公寓租金總價約介於0.6至0.8萬。另分析大樓、公寓租賃案件之優缺點，大樓優點為屋齡新，屋況佳，管理良善，可使用電梯設備，缺點則為租金較高，且因含公共設施面積致可使用空間減少；公寓優點為租金較親民，坪數實在，可使用空間大，缺點為屋齡較舊，屋況相對較差，且老舊建物無電梯設備可使用。
 
地政局表示，影響租金高低之因素，除本身建物條件及租賃地點所在區位、周遭環境、生活機能及交通條件外，有無提供傢俱、冷氣機、冰箱、電視等設備及租金有無包括有線電視、網路、水電、管理費等費用，對於個案租金高低亦會產生極大的影響，民眾查詢實價登錄租賃資訊時，須留意個案資訊之差異性，並可依建物型態參考地政局整理的區域租金行情，做個聰明的租屋客。